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现在这些国家的房产回报相对稳定

发布时间:70-01-01 08:00

  每经记者专访北斗投资CEO程欢:房企出海前景看好 海外置业投资除了回报率还有风险

  近几年,随着东南亚一些国家经济的快速成长以及城市化、工业化的快速推进,楼市需求不断放大,并成为不少中国内地房企布局的重点。如碧桂园先后在马来西亚、印尼、泰国等国家落子,绿地、雅居乐、富力等也均深度布局东南亚市场。

  与此同时,随着收入的提高以及对财富管理的意愿越来越强,不少国人将目光瞄准海外市场,特别是不动产市场,而这部分群体也一度成为国内房企海外项目争夺的主要客户。高力国际的数据显示,2017年中国海外房地产投资达到2502亿元,创历史新高。

  实际上,中国房企集体出海已经来到第5个年头。像万科、绿地、碧桂园、雅居乐等多家房企已实现海外布局。部分企业有大体量布局,房企海外投资已开始由浅入深,越发成熟,并在拓展项目所在国的客户方面也取得一定成效。所以,我个人觉得房企海外地产项目最终是会成功的。

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  程欢:政治前景的不确定性会打击投资者的信心。以马来西亚为例,其大选结果可能会影响中国买家对马来西亚房地产的投资,短期内或导致投资者转入新加坡、泰国或其他东南亚国家。但目前还难以准确评估其政局变动对中企在马地产项目的影响。

  海外购房的主要需求点是资产配置,分散风险。送子女出国留学也是一种需求,这类需求的比例逐年增长,并呈现低龄化的趋势,因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的另一个重要驱动因素。目前我们掌握的数据显示,高净值人群在海外置业的区域选择上,学区房置业的比例达到52%,高居首位。此外,旅游地产、养老地产也越来越受到国内购房者关注。

  程欢:目前,大部分中国投资者青睐总价在100万至300万元人民币的房产,在这一区间内的置业投资占到了海外总置业率的54.1%。不过国家正在加强售汇业务监管,尤其强调对个人分拆购汇方面的监管后,对于打算在海外买房的个人买家来说,意味着在海外筹集买房资金的难度增加了。

  程欢:4~5年前在海外买房,很多高净值人群优先选择英国、美国、澳大利来、加拿大等一些发达国家,他们会结合家庭移民和留学的需求配置房产。现在这些国家的房产回报相对稳定,特别是美国,以资产配置和保值为主。和国内相比,回报率并不是第一考虑的要素,美国的房价每年大概有2%~3%的涨幅,年租金回报率大概在4%左右。

  但最近2年,国人在海外置业时会更加关注目前相对贫穷但是很有发展潜力的国家和地区,像一带一路沿线的东南亚国家。我也认可这种投资思路,我觉得越南、泰国会是不错的投资对象。像越南的胡志明市,最近2年就表现比较好,房地产年投资回报率能达到20%、租金回报率也能达到6%~8%。泰国的曼谷、普吉岛、芭提雅,也都有10%以上年化投资回报率,租金回报率在5%左右。

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